房价“硬着陆”冲击波有多大？

　　近日，一篇关于存量房贷降息的小作文再次刷屏。PB社的小作文提到：存量房贷利率的下调可能会分两步实施，首次下调可能在未来几周内进行，第二次则将于明年初生效。存量房贷的加权平均利率有望下调80个基点，此次调整将适用于首套房和二套房。

　　这是近几天来第二次传出存量房贷将下调的消息。截至目前，官方既未辟谣也未证实这一说法，但房地产股和银行股确有异动：前者放量上涨，后者则放量下跌。

　　对于买过房子并申请过贷款的朋友来说，贷款合同上的利率通常表述为“LPR + 加点”。LPR是基准利率，每月可能会有所变动，因此你未来的还款利率也会随之波动。

　　“加点”类似于之前的利率折扣，指的是你在签订合同时与银行协商确定的利率浮动点数。这可能是LPR基础上上浮30或100个基点，也可能是下浮30或100个基点，具体数值取决于购房时的市场情况。

　　许多对金融不太熟悉的朋友，常常将“加点（或减点）”称为BP，但实际上，BP是利率的单位。例如，3.45%的利率下调到3.25%，即为降息20个BP。

　　按照贷款合同的约定，“加点”通常是固定的。打破这一约定，通过下调“加点”的方式给存量房贷降息，属于“法外施恩”或额外折扣，这种调整只能由国家决定，并通过央行或金融管理局发布的文件要求银行执行。

　　历史上，这种额外折扣仅出现过两次：一次是在2009年1月，另一次是在2023年9月。2009年1月那次，是一次全面且彻底的利率打折，将之前普遍打85折的存量房贷利率调整为7折。2023年9月，则仅针对存量首套房利率降低了“加点”，而非首套房未享受此优惠。

　　在过去两年中，央行对房地产市场的降息方式较为特殊，主要是通过定向降息实现的：LPR降息幅度较小，更多的是通过打破利率下限，即通过“减点”方式来实现。例如，目前5年期LPR利率为3.85%，但在一些城市，首套房利率低至2.89%，即在LPR利率基础上减少了96个BP。

　　而存量房贷只能享受LPR降息带来的利率下调，因此许多提前购房的人不仅房价买在高位，利率也被锁定在高位。

　　1、观望情绪加剧：大量潜在购房者因楼市持续低迷、房贷利率不断走低而选择观望。既然早买房的人在房价和利率上双双被套，那么为什么不等等看呢？这使得楼市变得更加低迷。

　　2、消费能力受限：房价和利率被套在高位的家庭不仅感到空前焦虑，其消费能力也受到抑制。他们倾向于攒钱提前还贷，导致最近几个月居民存款和贷款增长乏力。不消费、不存钱、不贷款，只还贷，成为许多家庭的现状。

　　说实话，当前楼市过于冷清，不仅拖累了实体经济和小微企业，也对股市产生了负面影响。

　　楼市疲软自然会影响到房地产的上下游产业链。昨天上海推出的“以旧换新”政策，拿出40亿元进行补贴，除了新能源汽车外，还包括沙发、床垫、浴缸、家电等产品。由于房子销售不畅，这些配套产品自然也会滞销。政府出资帮助厂商去库存，这一举措无可厚非。

　　土地销售遇冷导致各地政府都在努力寻找资金来源。数据显示，今年前七个月非税收入同比增长了12%。近日，国道“收费回潮”现象引起了包括《中国新闻周刊》、央广网、中国青年网、《新京报》、《湖南日报》等多家媒体的关注。实际上，当前的油价中已经包含了养路费等费用，这意味着车辆行驶得越多，相应的税费也就越高。

　　济南黄河公路大桥是国道104京岚线亿元。该大桥由济南城市建设集团投资建设，该集团是一家当地市属国有企业。

　　以下表格由国家发展改革委国土开发与地区经济研究所的相关研究人员整理，并引自《湖南日报》：

　　在大众的印象中，高速公路收费是常态，而国道通常是不收费的。那么，为何国道收费会出现回潮现象呢？

　　要理解这个问题，首先要了解中国公路免费与收费的历史背景，以及燃油税的征收历程。

　　改革开放之前，中国基本上没有私家车，公路、桥梁、隧道的收费问题也不存在。然而，这一时期交通设施的建设进展缓慢。截至1984年底，全国二级及以上公路里程仅1.9万公里，超过37%的公路为简易等外公路，近30%的公路在雨天无法通行。

　　1984年12月，国务院常务会议确定了“贷款修路、收费还贷”的政策，以促进公路事业的发展。自此，中国交通建设全面提速。从1984年到2004年的二十年间，是收费公路（包括桥梁、隧道）大发展的时期。随着公路和桥梁数量的增加，收费站点也日益增多，公众对此意见强烈。

　　2004年，国家颁布了《收费公路管理条例》，明确规定了哪些公路（桥梁、隧道）可以收费，以及收费期限。

　　收费公路的类型：县级以上政府交通主管部门利用贷款或向企业、个人有偿集资建设的公路，以及国内外经济组织投资建设或受让政府还贷公路收费权的公路，经批准后可收取车辆通行费。

　　技术等级为二级以下（含二级）的公路原则上不得收费，但在国家确定的中西部省、自治区、直辖市建设的二级公路，连续里程60公里以上的，经批准可收费。

　　经营性公路的收费期限，最长不得超过25年；中西部地区最长不得超过30年。

　　政府还贷公路的收费期限，按照用收费偿还贷款、偿还有偿集资款的原则确定，最长不得超过15年（中西部地区最长不得超过20年）。

　　2009年1月1日起，随着燃油税（计入消费税）的征收，规则再次发生变化：由于在每升汽油、柴油中加入了燃油税，国家宣布将逐步取消“政府还贷二级公路收费”，同时取消了公路养路费、航道养护费、公路运输管理费、公路客货运附加费、水路运输管理费、水运客货运附加费等六项收费。

　　从2009年1月1日起，中国百姓每次加油时，实际上就已经支付了一笔过路、过桥费。然而，部分一级公路和几乎所有高速公路的过路、过桥费仍在继续收取，仅在节假日有所减免。

　　了解了中国公路收费的历史和燃油税的征收历程后，你就能更好地理解当前国道收费回潮的现象是多么不寻常。

　　1、房地产市场出现拐点后，土地财政也随之发生变化，地方政府普遍面临的问题。

　　实际上，不仅国道收费有所回潮，各地的非税收入也在快速增长。下图是财政部公布的今年1到7月的财政收支数据：

　　今年1至7月，全国税收收入为111,240亿元，同比下降5.4%；非税收入为24,423亿元，同比增长12%。

　　所谓非税收入，主要包括行政性收费和罚款。通常情况下，行政性收费保持稳定，不太可能出现大幅波动；因此，非税收入的大幅增长主要归因于罚款金额的增加。

　　据经济观察网的统计，在已公布2024年上半年财政收入和非税收入分项数据的15个省份中，仅有重庆和陕西两地的非税收入占一般公共预算收入的比例有所下降，而北京、天津、山西、贵州、云南、内蒙古、甘肃、江西、山东、辽宁、吉林、湖南、福建等13个省份的非税收入占比则同比上升。其中，福建省2024年上半年的非税收入占比达到了42.3%。

　　换句话说，一些地方财政紧张，加大了对企业和个人的罚款力度。再联系到一些地方因财政压力停运部分公交线路的情况，国道收费回潮的原因就更加容易理解了。

　　2、近年来地方债发行以专项债为主，希望通过这种不计入财政赤字的债务形式来拉动地方经济发展。专项债之所以不计入赤字，是因为投资项目本身能够产生回报，从而可以自行偿还债券利息和商业贷款。收费的桥梁、隧道和公路，只要不是建设在人烟稀少的地方，通常被认为是较好的城投债投资方向，因为回报相对稳定。然而，现在具有经济效益的大基建项目越来越少，因此一些地方对收费桥梁和隧道表现出更大的兴趣。

　　3、新能源车不交或少交燃油税，传统燃油税体系受到了挑战。根据中国汽车工业协会的统计数据，2024年1月至6月，全国新能源车渗透率（在新车市场中的占有率）分别为34.5%、35.8%、39.5%、42.5%、46.0%和48.8%。在深圳、杭州等城市，新上牌车辆中超过60%是新能源车。新能源车的普及使得国家征收的燃油税增长放缓，未来可能进一步下滑。原有的燃油税补贴公路收费的格局发生了变化。由于新能源车少交甚至不交燃油税，国道收费回潮对燃油车车主来说是不公平的，意味着对他们实行“双重征税”。

　　二十届三中全会通过的《进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》再次提出要“降低全社会物流成本”、“构建全国统一大市场”。国道收费回潮显然不符合中央的要求。然而，各地采取的是打擦边球的做法。如果你仔细阅读本文第一张图表中的收费项目，会发现其中一些是一级公路，还有一些是大桥。根据规定，“一级公路连续里程50公里以上”和“二车道独立桥梁、隧道长度800米以上”是可以收费的。在财政状况较好的前几年，能不收费的就不收费了；现在财政压力增大，能收费的尽量要收费。

　　这里分享一份报告，阅读后你可能会对问题所在、拐点何时到来以及未来是否会好转有更清晰的认识。这份报告名为《中国小微经营者调查2024年二季度报告》，其核心内容是对小微企业各项生存指标的分析，包括营收、利润、融资、雇员变化等方面。

　　该报告由北京大学企业大数据研究中心、北京大学社会科学中心和蚂蚁研究院共同研究发布。

　　原因在于：截至目前，小微企业占中国全部企业数量的90%，吸纳了80%以上的企业从业人员，贡献了50%以上的税收，占GDP比重的60%。

　　2024年第二季度——小微企业的平均营业额为11.7万元，同比下降2%，较一季度环比下降4.6%。小微企业的平均利润率为4.7%，同比下降0.8%，较一季度环比下降0.4%。

　　自2023年开始，小微企业的利润率一路下滑；自2022年以来，小微企业的利润率长期在4%至5%之间徘徊。

　　根据数据统计，2024年第二季度，小微企业的现金流平均可维持时间为2.8个月。

　　现金流已无法维持正常运转的小微企业占比为10.5%，较上季度上升1.2个百分点；

　　现金流可维持6个月以上的小微企业占比为24.5%，较上季度下降1.6个百分点。

　　网上经常能看到某些频繁登上官媒的财经名嘴一本正经地分析并呼吁：中小企业主不要太激进，一定要留足六个月以上的现金流。然而，现实中的企业，现金流的实际可维持时间早已不足三个月。

　　自2022年第四季度开始，市场需求不足已成为中小企业面临的首要压力，并且这一趋势持续加剧。这是一个难以解决的问题。

　　这一点可能有些反常识。从两年前开始，国家一直在推行“减税降费”政策，为什么企业的税费压力反而越来越大？

　　实际上，国家层面的政策初衷确实是好的。无奈地方财政状况紧张，导致各地政府不得不加强税收征管力度，从而使中小企业的税负进一步增加。

　　最近，我每个月都会接到北京多个区域的税务部门和上海浦东税务部门的电话。前几年，这类电话基本上是一年打一两次，而现在则是月月打，有时一个月甚至会接到几次。任何人的电话都可以不接，包括自己的母亲和家人，但政府的来电不敢不接。正如前段时间网上热议的一位公职人员所说，扶持一个企业成长难度很大，但搞垮一个企业却相对容易得多。

　　我相信，中国的民营企业都很艰难。即使有些企业老板现在看似风光无限，也要小心随时可能面临的大佬倒台，被拉清单，进去踩缝纫机。

　　垄断市场的国企和央企技术性亏损严重。就好比最近爆出的9000亿、9600亿等问题，说明了很多问题。

　　自去年开始，宏观利率伴随着LPR的连续下调而下降。微观利率方面，政府一直在推行“金融让利小微实体”的政策，理论上也应该下降。银行手中也积累了大量资金，每天都愁着如何把这些资金放出去。

　　即便不让利也罢了。说实话，即便面对高利贷，许多小微企业也是愿意接受的；但现实是，银行根本不愿意贷款给小微企业，反而更倾向于贷款给像许家印这样并不急需资金的企业。这种情况才是真正离了大谱，而且这不是个例，而是几十年来的常态。小微企业要想发展壮大或上市，往往需要学会人情世故，甚至要懂得讨好各方……

　　其中，关于拖欠款项的数据尤为显著：小微企业平均应收账款为8.5万元，占第二季度营收的72.1%。也就是说，四分之三的收入都没有到账。

　　以上便是今年上半年小微企业的生存图景——收入下降、利润下滑，创业的利润还不如存款的利息；税费上升、融资成本增加，地方政府和国企还拖欠款项；乱收费、乱罚款，现金流平均只能维持不到三个月。

　　由此可见，外需封锁、产能过剩、人口红利下降所带来的市场需求萎缩，确实传导成了小微企业的营收压力、利润压力和现金流压力。

　　说了这么多，最终还是绕不开一句话：赚不到钱的老板，最终会将从上级转嫁而来的压力，再转移到员工身上。

　　目前仍在供楼的家庭，都是对未来充满信心的家庭，也是纳税较多的家庭。为他们减负，避免他们在利率上受到不公平对待，是非常必要的。

　　目前全国的房贷余额接近38万亿元，如果平均降息80个基点（年利率0.8%），可以为贷款家庭每年节省总计3040亿元的利息开支。

　　部分早期的房贷利率，在经历了多轮LPR降息后，实际水平已经较低，降息空间不大；最近几个月的新增房贷同样降息空间有限。如果给予8折优惠，每年也可减少约2400亿元的利息支出。

　　这2400亿到3000亿元，是银行业此次降息可能遭受的年度利润损失，因此存款降息势在必行。

　　此次存量房贷降息中，实质性受益的家庭大约有7000万户，平均每个家庭每年可节省约3500元的开支。具体到每个家庭，减负效果会有很大差异。如果二套房贷利率也能降息，这部分家庭将成为最大受益者，平均每个家庭可以降息100个基点，甚至接近150个基点。

　　假设一个贷款100万元，购买了第二套房，并以等额本息方式在20年内还款的家庭，此前的利率是5.2%（后来通过LPR降息，利率降至4.85%）。如果此次可以降息至3.5%，即享受135个基点的降息，每年可以节省利息8600元。

　　对于首套房家庭来说，由于去年9月已享受过一次额外打折，此次降息幅度相对较小，但能降息60个基点左右，也是非常可观的。

　　此次利率打折，可以为按揭家庭每年减负2400亿到3000亿元之间。虽然金额看似不大，但增强了社会的公平感，使目前观望中的潜在购房者坚定了购房信心，意义不容忽视。

　　此外，我还建议：借此次下调存量房贷的机会，调整存量房贷的浮动机制，改为跟随“地方政府每年公布的基准房贷利率”来浮动。

　　之前的房贷浮动机制是全国统一标准，“LPR + 加点”这一公式较为僵硬，导致两年内需要进行两次额外打折。如果能让地方政府和地方金融监管部门联手，根据上一年12月的LPR利率水平，在每年年初公布当年的按揭基准利率（首套房、二套房、商办房），让当地的存量房贷根据这个基准利率动态调整，将会更加合理。

　　如果能分别在1月和7月公布一次，各管半年，效果会更好。如果真的能做到这一点，可以减少很多麻烦，也让早买房的人不会有“不公平感”。

　　存贷房贷利率下调的具体措施尚未得到证实，如何操作、何时实施，还需等待央行和金融管理局的正式文件。

　　我个人建议：尽量尽早实施，并借此机会建立灵活的存量房贷利率调整机制，使存贷房贷利率调整在全国一盘棋的背景下实现地域化，更好地服务于楼市调控。

　　有些人认为某些城市的房价根本没有下跌，这些城市大多是小地方，由于信息不透明，交易量较低，大多数人对房价的涨跌缺乏直观感受。

　　我认为，中国的房价现在已经实现了“硬着陆”。请注意，这不是“软着陆”，而是“硬着陆”。大批开发商倒闭，断供法拍房的数量创历史新高。

　　与此同时，北上广深的房价基本已回落到每平方米4万至5万元，甚至在郊区2万至3万元也能买到房子。而在武汉、成都、南京、苏州等地，1万多元也能买到刚需房。

　　由此看来，楼市低迷、土地收入减少所带来的地方财政压力，确实可以通过增加小微企业的税费压力、政策压力和应收账款压力来转嫁。

　　大多数情况下不能，但小部分情况下仍有可能。房产始终是多数国家财富人群的主要资产，只不过在中国，由于人口趋势下降，未来的确定性比过去要复杂得多。

　　从上一轮房地产市场的起点算起，至今已有九年时间。加上疫情期间的三年及疫后的近两年，房价实际上一直在下跌，许多地方已经连续下跌五年。

　　无论是8年的大周期还是5年的小周期，无论遵循哪种逻辑，似乎都已经进入了一个新的起点。

　　只要这三个方面的数据表现良好，并且国家发展的红利和重大投资能够匹配上，从长远来看，房产投资仍然是可行的。

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